Câu hỏi trị giá nhiều tỷ đồng với bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào tại TP.HCM mới là: quỹ đất phát triển tương lai nằm ở đâu? Khi lõi đô thị cũ đã gần bão hòa, dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM 2025–2050 cho thấy một sự dịch chuyển quỹ đất có định hướng rõ ràng – theo cả chiều ngang (ra vùng ven) lẫn chiều dọc (lên cao, xuống ngầm).
Sức ép buộc quỹ đất phải dịch chuyển
Lõi TP.HCM cũ đang quá tải: mật độ dân số tại các quận đô thị lên tới 21.199 người/km² (2023), tỷ lệ đô thị hóa 77,7%. Giá bất động sản lõi tăng khoảng 10–15%/năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập, gây khủng hoảng khả năng chi trả và thiếu hụt trầm trọng nhà ở “chi phí phù hợp”. Trong khi đó, dân số dự kiến tăng từ 14 triệu (2025) lên 22,25 triệu (2050), với giai đoạn 2031–2035 tăng nhanh nhất (+407 nghìn người/năm).
Áp lực này buộc quỹ đất phải dịch chuyển. Nhưng dịch chuyển đi đâu?
Hướng 1: Ra các cực và vùng ngoài lõi
Dự thảo phân bổ phát triển ra 5 cực và 10 vùng quản trị, kéo quỹ đất mới ra khỏi trung tâm:
- Phía Đông (Thủ Đức – Dĩ An – Thuận An): vùng đổi mới sáng tạo, đô thị tri thức.
- Phía Bắc (Bình Dương): đô thị công nghiệp – dịch vụ, nơi tỷ lệ đô thị hóa đã cao (~84%) nhưng vẫn còn dư địa tích hợp sản xuất – nhà ở.
- Phía Nam (Nhà Bè – Hiệp Phước, Cần Giờ, Cái Mép): đô thị – cảng – logistics, kết nối lõi với biển.
- Vùng dự trữ phát triển (Bắc, Tây Bắc Bình Dương): được giữ làm dự trữ đất dài hạn.
Đáng chú ý, không phải vùng ven nào cũng mở. Cần Giờ với rừng ngập mặn ~34.672 ha (chiếm ~97% diện tích rừng toàn thành phố) bị kiểm soát theo sức chứa môi trường; vùng dự trữ sinh thái bị hạn chế phát triển. Quỹ đất dịch chuyển có chọn lọc, không dàn trải.
Hướng 2: Nén lại và đi theo metro (TOD)
Dịch chuyển quan trọng nhất không phải ra xa mà là lên cao và quanh nhà ga. Dự thảo cho thấy xu hướng “nén”: đến 2050, diện tích đất xây dựng bình quân chỉ còn 125–130 m²/người, giảm so với 150–155 m²/người năm 2030. Thay vì trải rộng, thành phố dồn phát triển vào mô hình TOD (phát triển gắn giao thông công cộng):
- Vùng TOD là bán kính 1.000 m quanh nhà ga, với lõi ≤200 m nén cao nhất.
- Trong TOD, dự thảo cho thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus) 1,5–2,0 lần quy chuẩn quốc gia, yêu cầu sàn phi nhà ở ≥40%, nhà ở xã hội ≥20%, và cấm xây mới nhà ở riêng lẻ thấp tầng – chỉ cho phép đất hỗn hợp.
- Metro mở rộng từ 187 km (2030) lên 275 km (2035) và 700 km (2045), kéo quỹ đất phát triển bám theo tuyến.
Nói cách khác, quỹ đất “mới” thực chất là quỹ đất cũ được cho phép xây dày hơn, cao hơn quanh các nhà ga.
Hàm ý đầu tư
Sự dịch chuyển kép này định hình chiến lược rõ ràng:
- Đón sóng vùng ven có chọn lọc: ưu tiên phía Đông, phía Bắc và các đô thị – cảng phía Nam nằm trên trục hạ tầng; tránh vùng dự trữ sinh thái và khu kiểm soát môi trường.
- Bám nhà ga metro: đất trong vùng TOD được hưởng FAR Bonus và giá đất quanh ga được dự báo tăng 20–150% – đây là nơi giá trị gia tăng tập trung nhất.
- Chuẩn bị cho xu hướng nén: sản phẩm hỗn hợp, cao tầng, đa chức năng sẽ được ưu tiên hơn nhà phố thấp tầng trong khu vực TOD.
Như mọi phân tích dựa trên hồ sơ này, cần lưu ý toàn bộ định hướng dịch chuyển quỹ đất nằm trong dự thảo quy hoạch chưa được phê duyệt chính thức. Ranh giới vùng phát triển, vị trí TOD và các chỉ tiêu FAR đều có thể thay đổi. Nhà đầu tư nên coi đây là bản đồ định hướng để nghiên cứu, kiểm chứng bằng quy hoạch chính thức trước khi quyết định.
